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（原标题：上实城市开发(00563.HK)路演纪要：行业低谷期的“逆行者”，稳中有进彰显经营韧性）
编者按：
2025年7月4日，由格隆汇主办的“中期策略峰会·2025”在深圳举办，众多优质上市公司高管前来与投资者零距离线上沟通。活动当日，港股上市公司上实城市开发(00563.HK)作为房地产行业的重要代表，参与了此次路演环节。
在活动现场，公司财务总监梁健康先生、企业传讯部主管傅琳女士分享了上实城市开发最新的业务进展、财务状况以及未来战略规划，回应了投资者关心的热点问题。
当前，国内房地产市场正处于深度调整与政策密集支持的交汇期，随着中央和地方不断出台稳楼市政策，市场信心逐步修复，政策托底效应持续显现，行业有望迎来结构性复苏。
为了让更多投资者深入了解房地产行业的最新动态与未来趋势，精准捕捉行业复苏中的投资机会，格隆汇特别整理了此次上市公司路演内容，以飨诸君。
经营韧性持续显现，稳固基本面赋能高质量成长
上海实业城市开发集团有限公司为上海实业控股有限公司之附属公司，截至2024年12月31日，集团在中国10个内地重点城市拥有27个房地产项目，包括上海、北京、天津、西安、重庆、无锡、沈阳、烟台、深圳及武汉，当中大部份为建成及处于建设期中的中、高档住宅及商用物业，未来可售规划建筑面积约332万平方米，为公司未来3-5年的持续发展提供了坚实基础。
（来源：公司资料）
2024年，上实城市开发实现主营业务收入124.40亿港元，同比增长56.4%，显示出公司在市场拓展和销售方面的强劲动力。从收入结构方面，上实城市开发主要以物业销售为主，辅以租金、物业管理及服务收入以及酒店经营等板块，这种多元化的收入结构有利于持续提供稳定的现金流，对冲市场波动带来的影响。
不过，可以看到过去一年受行业整体下行影响以及公司项目结构变化，公司毛利率有所下降，降至17.1%。尽管如此，上实城市开发的核心资产依然优质，现金流保持充沛，财务结构良好。
公司拥有核心城市优质投资性物业近125.5万平方米，2024年全年在建面积约为193.3万平方米。而截至2024年底，上实城市开发持有现金53.43亿港元，净负债率64.8%，显示出良好的财务基本面，具备较强的抗周期能力。
（来源：公司资料）
在行业普遍面临“增收不增利”的背景下，上实城市开发通过加强销售回款管理、促进营收提升、强化重资产变现能力和优化债务结构等方式，着力提升自身的投资能力和抗风险能力。同时，公司聚焦管理提升，从开源增收和节流降本两个维度双重强化，注重提升管理重大工程、重点产业项目的能力和水平，不断完善成本控制，深化降本增效目标。这一系列举措，有效保障了上实城市开发的现金流安全，体现出公司较强的经营韧性。
资产质量优质，战略定力下的价值成长可期
在当前房地产行业“去库存、调结构、谋转型”的大背景下，拥有核心城市优质土储的企业更具抗风险能力，同时也在行业重构中占据先机。随着市场逐步从“高周转、高杠杆”模式转向“高质量、可持续”发展，土地储备的质量、项目的盈利能力以及企业的资金实力，成为决定房企能否穿越周期的关键因素。
近年来，上实城市开发在拿地上保持审慎态度，严控拿地节奏，优先保障现有项目的开发效率与资金周转。这种“稳中求进”的策略，不仅有效降低了财务风险，也为企业在行业调整期赢得了更大的战略主动权。
（来源：公司资料）
对此，公司也表示后续还将延续审慎拿地的策略，坚持项目质量和盈利能力并重，加强对现有土地储备的开发，伺机增加具备增长潜力的优质土地储备。
从区域布局来看，上实城市开发也强调将继续深耕上海都市圈、长三角及其他核心一、二线城市，并积极探索城市更新、地铁上盖物业开发、工业地块转型升级等新模式。
无论是优化土储结构、提升单项目盈利能力，还是强化核心区域的布局，上实城市开发的策略都顺应了行业新周期的发展逻辑，体现出高度的前瞻性与战略定力。公司聚焦一、二线核心城市的布局策略，不仅增强了抗风险能力，也使其在市场复苏阶段具备更强的弹性与增长潜力，有望率先受益于行业回暖带来的结构性机会。同时公司积极寻找新机遇，在行业调整新周期中留意逆向布局的机会，也有望为其打开新的成长之窗。
不难看到，上实城市开发旗下多个项目具备较强盈利能力，显示出其优质的资产质量和前瞻性的布局能力。
如上海临港105项目，其属于临海稀缺资源，收购成本低，平均成本仅约为1.57万元/㎡，当前售价稳定在3.2万元/㎡。
再如西安自然界项目，该项目收购成本控制良好，股权代价计入增值税后仍低于市场价。公司也已经在西安有十年开发沉淀，项目配套成熟，预计今年将全部落成，已售面积282万平方米，未来可售面积38.7万平方米，预计毛利率达20%- 30%。
（来源：公司资料）
在房价下行周期中，具备“低成本+高配套+强品牌”的项目更具抗跌性和盈利韧性。上实城市开发通过控制收购成本、提升产品附加值，有效保障了项目利润空间。这些项目不仅为公司带来了丰厚的收益，也进一步巩固了公司在这些区域的市场地位。
展望未来，上实城市开发将继续深耕上海都市圈，同时关注其他核心一、二线城市的发展机遇。公司将加强对现有优质土地的储备开发，集中资源致力于精品开发模式，关注城市更新改造机遇，做好城市增值服务。
而在投资兼并方面，公司也将留意行业调整中的逆向布局机遇，借鉴优质项目的经验和优势，保障长期经营业绩与业务可持续发展。同时，公司还将积极探索与有经验的开发商、金融机构的合作，通过控股、参股、联合开发等模式，以合理风险和资金成本获取更多优质资源。并通过资产经营与资本运作双轮驱动，实现集团资产转型升级。
问答环节Q1：房地产行业现在是怎样的情况？
答：随着去年中央经济工作会议明确定调「促进房地产市场止跌回稳」政策，「四个取消、四个降低、两个增加」组合拳全面落地，未来将加大城中村和危旧房改造力度，释放刚性及改善性住房需求潜力，同时加快构建房地产行业的新发展模式。预期政策的正面效应将于2025年持续显现，进一步提振房地产市场，助力市场长远健康发展。
同时，集团将密切关注市场需求变化，把握行业调整关键时期的机遇，加强对旗下项目的管理和销售，适时推出项目销售，争取把握窗口期红利提高盈利。
Q2：公司在上海都市圈有相关布局，现在上海房价是不是已经在下降，或者您预期未来跌幅多少？
答：上海上半年楼市成绩还不错，新房成交量维持平稳，二手房成交量除了1、2月份淡季不足2万套外，其余均在2万套以上。可见，对比其他城市，上海楼市是非常坚挺的。在开盘去化方面，市场分化态势加剧。高端改善型项目持续热销，特别是核心区域的豪宅产品，以6月27日在黄浦区老西门板块的上海壹号院开盘为例，仅两小时便告售罄，但部分刚需项目面临较大去化压力。据统计，上半年共有58个楼盘（含重复开盘）因认购人数不足取消摇号，其中4个项目甚至出现零认购情况。
市场分化仍是未来不可避免的趋势，但是随着在外围购房限制松动的政策的持续发酵，相信仍会有新兴购买力注入到楼市之中，带动存量房源的去化。同时，由于郊区供地量的缩减，未来市场的新增供应减缓，整体的市场去化周期将会进一步缩短。其次，楼市政策还是可以期待的。一方面，中央层面还有很多举措，比如降息下半年依旧有可能；另一方面，毕竟限购方面上海还有很高的“安全垫”，针对性的做出优化能进一步降低高库存地区的风险。
Q3：国内商品房的租金，对比国际大城市偏低很多，请问怎么看国内的房子最终是否会涨租金？
答：展望2025年，由于保障性住房加速入市，政府加速推进保障性住房建设，据数据显示，今年将新增120万套。随着保障性住房的大幅度增加，随之带来的是周边商品房价格的下降。更为关键的是，上海、深圳等地的保障房租金仅为市场价的50%，将对房屋租赁市场带来显著的下行压力，为更多低收入家庭提供可负担的居住选择。
Q4：想问一下2024年的亏损原因？2025年是亏损减少？还是亏损扩大？
答：2024年的亏损主要由于年内交付项目中毛利率较高的项目较去年有所减少、年内销售单价因市场情况下调及年内就物业项目确认若干减值亏损所致。此外，中国内地物业市场下行调整导致集团投资物业重估亏损扩大亦是原因之一。
展望2025年，随着支持房地产市场回稳的政策全面落地，预期相关利好影响将持续显现，并进一步提振市场。集团将着重以现金流、降负债为核心指标，促进稳健经营。此外，集团将通过加强销售回款管理、促进营收提升、强化重资产变现能力和优化债务结构等方式，着力提升经营性现金流表现，从而强化集团投资能力和抗风险能力。同时，集团将聚焦管理提升，从开源增收和节流降本两个维度双重强化，注重提升管理重大工程、重点产业项目的能力和水平，继续完善成本控制，深化降本增效的目标。
相信这些措施会为集团来年表现带来正面影响，我们对集团未来发展有信心。
Q5：公司投资性物业重估亏算原因？未来对投资性物业的经营策略是什么？
答：2024年度，集团投资性物业重估亏损扩大，主要是受中国内地物业市场下行影响、对租金收入带来一定压力，以及上海世贸商城、城行项目及其他部份项目因新签租约的租金有所下调导致物业重估的公平值减少所导致。
未来，集团将持续贯彻租售并举的政策，积极拓展租赁住宅业务，加快探索投资性物业的创新发展，并继续以上海为发展核心、深入布局其他核心一、二线城市。此外，上海世贸商城等展览馆、店铺及写字楼项目运营稳健，预计将持续为集团提供稳定的收入来源。
集团将密切关注市场动态，灵活调整租赁策略，并在合适时机寻求优化资产结构的机会，力求维持投资性物业板块的稳定贡献。
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