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成都优质写字楼呈复苏态势 第二季度净吸纳量由负转正

发布时间:2020-07-02


证券时报记者 唐强

2020年上半年,伴随成渝双城经济圈加快建设,成都东部新区正式成立,位于中国西部的头部城市成都迎来城市可开发空间规划上的新一轮战略机遇。

记者了解到,受疫情影响,成都优质写字楼市场上半年净吸纳量较去年底下降96.8%,但第二季度市场净吸纳量由负转正,市场呈现快速复苏态势。

对此,世邦魏理仕(CBRE)表示,在疫情之后,企业风险管控将加强,租户租赁决策周期随之加长;租户对成本的控制,导致乙级写字楼需求占比五年来首次超越甲级写字楼;而TMT行业中的“在线+”企业成为主要去化来源。

办公需求于第二季度复苏

7月10日,全球性商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)发布《2020年上半年成都商业地产市场报告》,2020年上半年,随着疫情的影响逐渐减弱,加之宏观经济及市场积极应对释放发展新动能,成都商业地产市场逆风见韧,呈现复苏迹象。

证券时报·e公司记者了解到,2020年上半年,位于金融城的天府国际金融中心南塔和位于城东北的万科文创大厦交付,为成都优质写字楼市场带来约11.8万平方米的新增供应。

但由于疫情期间的管控措施,以及企业视宏观环境变化对租赁策略的相应调整,上半年净吸纳量仅录得7600平方米。不过,随着第二季度疫情得到控制与经济企稳,企业信心增强,需求实则呈复苏态势。其中,在第二季度中,成都优质写字楼净吸纳量由负转正录得7.2万平方米,居全国第四。

《2020年上半年成都商业地产市场报告》披露,疫情对租赁活动的影响,令市场整体空置率较2019年底上升1.1个百分点至21.6%;业主通过以价换量激活需求的同时,市场平均租金较去年底下跌1.6%至82.7元每平方米每月。其中,甲级写字楼平均租金下跌1.3%,降至至每月99.9元/㎡。

2020下半年,成都还将迎来逾32万㎡的新增供应。世邦魏理仕认为,随着下半年经济走势逐渐明朗,中大型企业的办公需求或将加速落地;同时,疫后部分行业优胜劣汰所脱颖而出的优质企业的办公需求,亦有望投落于甲级写字楼。作为对接,业主应积极把握复苏契机,提供更具柔性的租赁条款和更多元的空间与服务。

成本控制贯穿全年需求分化

另一个层面,世邦魏理仕指出,上半年,成都市场甲乙级写字楼在面积去化上表现有所分化。

受益于经济逐步复苏催生本土小微企业发展、在线教育行业迅猛扩张以及企业加强成本控制等因素,乙级写字楼净吸纳量五年来首次超过甲级写字楼。

相较之下,甲级写字楼租户品质管理更为严格,中大型租户谈判周期更长、企业房地产内控和决策更为严谨。世邦魏理仕认为,甲级写字楼疫后重启相对缓慢,下半年有望逐渐加速。

值得注意的是,鉴于当前宏观经济的不确定性,企业对于房地产的成本控制和灵活性诉求提升,从而寻求联合办公、精装房等灵活办公解决方案。上半年,成都联合办公整体出租率近90%,二房东积极推出特价房等优惠措施带动转租率上升至82%。

从这一意义上来看,世邦魏理仕指出,疫情或将加速写字楼租赁需求向多元化、全生命周期化发展,需要业主在资产管理和租赁策略方面作出应对。

按行业看,TMT、房地产建筑及专业服务业为上半年前三大需求来源,分别占比45.2%、10.9%及9.8%。如若按企业主营业务领域看新增需求中“在线+”租户的占比,发现消费服务与教育、文体娱乐及零售贸易行业线上渗透率最高,分别为90.8%、80.5%、40.1%及39.0%,且上半年需求增量显著,分别占比新增需求的35.0%、5.0%、16.4%及2.4%。

受疫情影响,零售、文体娱乐等行业因线下实体冲击较大,而积极向线上转型,使如网购、在线桌游、直播等企业积极扩张;专业服务则衍生出在线办公软件等企业的扩张需求;在线教育领域,上半年头部企业在成都积极扩张,选址集中于乙级写字楼和非标物业。

数据显示,中国K12(学前教育至高中教育在校生规模)近2.3亿人,而据估计K12在线教育企业用户数2020年仅3700万人,市场渗透规模仅16%。世邦魏理仕认为,K12在线教育企业市场渗透率仍有可观成长空间,但未来在线教育企业需求的可持续性取决于疫后商业模式调整所带来的实际营收情况,并直接影响其承租能力及办公物业选择。


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